內房企遇資金預警
本報記者 李鵬台南新市房貸信用貸款房貸 深圳報道
房地產投資沖出小高潮之時，國際貨幣基金組織(IMF)在其權威報告中卻警示內地房企，需警惕負債水平走高而引發的"以債養債"問題。
最新發佈的《全球金融穩定報告》指出，內地房企受到樓價調控和信貸收縮的雙重影響，利用境外融資平臺大規模發行高收益債券。因其盈利能力在下降，償債風險不斷提升。報告的結論是，負債水平的攀升不可持續，有可能引發"以債養債"問題。
繼國際貨幣基金組織之後，銀監會副主席王兆星也發聲預警，當前房地產企業負債偏高，資金緊張的情況並未得到根本緩解，將引導銀行加強房地產信貸風險控制。
不無巧合。德勤在香港發表的最新研究報告，其關註的同樣是內地房企流動性降低及負債率上升問題。
對於內地房企高負債近乎一致的風險預警，無疑給內地房企敲響瞭警鐘。
房企負債水平居行業之首
負債水平攀升首先是中國上市企業的普遍狀況。IMF報告稱，中國市值最大的前10%上市公司全球資產負債率較2003年的水平上漲瞭10%，是整體上漲幅度中間值的兩倍；市值排在受調查公司前10%的公司的資產負債率上升幅度尤為明顯，平均債務占總資產比例超過80%。
根據IMF計算，900傢中國上市公司的平均盈利占利息支出比率，從9年前的4.4%，降至2012年年中的2.4%，證明中國企業的杠桿水平提升。若按行業劃分，工業、原材料、公共建設和房地產等行業為杠桿率上漲最快板塊。
"截至去年，房地產行業的負債率中位數接近65%，居各行業之首。"IMF報告指出，這是其有必要警示內地房企負債的重要原因之一。研讀瞭這份報告的中銀國際(香港)地產行業分析師鮑盛偉，在接受本報記者采訪時表示，這個問題在過去兩年一直被國際資本市場所回避，IMF的警示頗有意義。
在鮑盛偉的經歷中，幾乎所有在港上市的內地房企都發行或考慮過發行離岸債券(包括人民幣點心債、美元債券等)。"今年僅1月份，先後已有14傢內房企發行過不同年期的離岸債券，價值約49億美元，已占到2012年總收益的28%，債券期限從幾個月到最長10年不等。"
3月27日，萬科集團首次信貸利率最低額度高銀行信貸年息發行海外債券，通過萬科(香港)發行8億美元5年期定息債券。同日，綠城中國宣佈增發2018年到期優先票據所得的凈額款項約3.09億美元，利息8.5%。3月28日，融創中國繼年初配股20億港元後二度融資，發行5年期高收益美元債券，利息為9.375%，發行規模5億美元。
而據交銀國際粗略統計，年初至今，內地房企境外再融資總額已逼近100億美元，進入二季度似有增無減。交銀國際分屏東縣清償債務析師李珊珊註意到，這些房企正出現兩極分化的趨勢：大型房企趁市場尚屬樂觀，配股或發債，積極增資以部署海外擴張；中小型房企則面臨國內貸款到期的壓力，急於在海外融資償債。這是兩股不同力量，但一起催發瞭債市的火爆。
發債能力出現分化
根據鮑盛偉團隊的統計，內地房企在2011?2012兩年間，共發行瞭47隻海外債券，涉及金額492.75億美元。"境外以債養債，境內信托快跑"，鮑盛偉認為，這是內地房企融資困境的真實寫照。
中國信托業協會最新發佈的數據顯示，2013年到期的房地產信托產品餘額高達3000億元人民幣，未來幾個月將是集中償付期。"由此推算，負債水平創下新高的概率很大。"李珊珊分析道。
這種內外兼有壓力的狀況已經開始在個別房企身上顯現。起步於中山的某香港上市內地房企，短短四個月內，先是向香港市場發售瞭總額7億美元的次級永久資本債，又於近日向內地市場推出瞭8億元人民幣、利率8.5%的一筆信托。一位經辦此事的外資銀行廣州分行資深人士告訴本報記者，情況屬實，這傢房企確實在到處融資，"來者不拒"。
IMF報告顯示，受到國際資本市場的影響，內地大型房企在港發債的平均利息已從2011年的平均12%?13%，下降並穩定在8%左右。但與此同時，中小型房企的發債利息卻走高到瞭平均15%。鮑盛偉認為，這種變化說明，內地房企發債能力出現瞭分化。
交銀國際緊隨IMF報告發佈的分析報告稱，離岸企業債券未來數年會成為內地開發商優先選擇的融資渠道，但資本市場情緒隨時左右內房企能否成功發行債券和息率變化，若內房企負債過高則會直接影響其債務評級，"以債養債"的模式未必適用於所有開發商。
"內地房企正面臨流動性降低和負債率走高的多重壓力，預料行業整合會加速。"鮑盛偉認為，這種情況下，"境外上市成為瞭大多數中小型開發商最後的救命稻草。""不上市，就隨時面臨被兼並或淘汰的厄運"。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/13272152136.shtml
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