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  負債率居高不下、處在融資困境中的房企絞盡腦汁尋找能夠"一箭雙雕"之道，"永續債"被認為是很好的解決方法。按照香港會計準則，永續債被計入"永久資本工具"，增加權益，起到直接降低凈負債率的美化效應。

  據記者粗略統計，國內在港上市企業近來掀起一波在港發行永續債的熱潮，目前已發行傢數高達10傢，合計規模約544億元，票面利率集中在5%-8%。其中尤以大型房企為主，如恒大、富力地產、瑞安房地產、雅居樂等，四傢房企發行永續債的規模合計為336億元。

  華麗包裝層層拆去，內裡稍顯殘酷。

  國內在港發行永續債的公司中，恒大是發行規模最大的一傢。值得註意的是，恒大近來頻頻在一線城市大手筆拿地。在日前的業績說明會上，有媒體質疑恒大在北京上海的拿地價格比較高，恒大掌舵人許傢印回應稱，"北京上海拿地價格相對於以前拿的地，是比較高的，但公司拿地決策是基於市場的未來判斷"。

  而平安銀行(行情，問診)相關負責人則直言，目前隻做內地港股企業的永續債項目，也隻選擇房企，暫時不考慮內地企業在內地發行永續債。"香港對於永續債的會計準則比較清晰。"他解釋說。

  記者發現，雖然恒大等房企在香港發行永續債，但是資金多是來自境內，且項目相關人士告訴記者，這些"永續債"其實質隻是普通授信下的委貸，遠稱不上"永續債"。

  剔除永續債的帳本

  實際並非如此。根據香港匯業證券策略師岑智勇介紹，港股的凈負債率的計算公式為：凈負債率=(有息負債-現金)/權益，永續債計入權益，則直接增大分母，不影響分子，從而降低凈負債率。

  恒大2013年年報顯示，其與境內金融機構聯合展開金融創新，自單個項目層面發行永續債，全年通過永續債合作引入資金近250億元。財務數據顯示，2013年末恒大凈負債率為69.5%，較2012年的84.2%大大降低。

  曾有產品對接恒大永續債規模的某基金子公司總經理人透露，目前隻做香港發行的永續債項目，發行的產品收益率都在10%以上。

  由於內地和香港的相關監管規定不一樣，銀行在為房企做永續債委貸時不免多費一番口舌。"香港會計準則要求永續債是沒有期限的，而我們銀監會要求貸款是有期限的，那我們隻能在合同中載明貸款到期日是'項目公司的清算日'，沒有明確規定到期日，這也使得這筆委貸滿足瞭香港的會計準則，同時也可以給銀監會解釋--貸款期限是項目公司的經營期限，貸款也是有期的。"上述永續債相關負責人表示，這是實操中最主要的一點。

  某股份制銀行一位永續債研究專傢提示，永續債有助於降低企業的凈負債率，但是並不一定意味著發行成本降低，有時甚至會帶來收益的下滑。但是作為企業來說，會在權衡凈負債率下降帶來的綜合效益，而不隻考慮短期收益，而彰化芳苑土地貸款從綜合角度考慮，恒大發行的永續債可能最終還是有利於綜合收益的提高。

  "內地港股企業發行永續債的沖動更大一些，目前我們隻做這類企業。我們在眾多內地港股裡篩選，按照評級高、企業大、保證較好收益的標準去選，篩來篩去發現還是房企比較好。"深圳某股份制銀行一位永續債負責人透露。

  事實上，這個下降幅度還不是最大的，去年上半年，恒大地產的凈負債率隻有58.4%，較2012年的96.1%銳減37.7%。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-26/09202706068.shtml

  華麗的包裝下，仍是赤裸裸的輸血。

  恒大2013年末有息負債為1088億元，現金為537億元，包括250億元的總權益為793億元，最終其凈負債率為69.5%。如果去掉250億元的永續債，其總權益為543億元，則凈負債率高達101.5%。

  再比如富力地產，其2013年末的凈負債比率為110.8%，有息負債為371億元，總權益為334.82億元。如果去掉10億元的永續債，其凈負債率為114%。另外，瑞安房地產31億元永續債、雅居樂45億元永續債均為其凈負債率的好轉立下瞭不小功勞。

  有業內人士指出，這一年來大量的永續債融資，讓恒大拿地更有底氣。

  "我們跟恒大的約定是資金用於正常運營，具體幹什麼不是很清楚。"上述深圳某股份制銀行永續債負責人稱。

  實質是委貸房貸高雄前金房貸

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  永續債在市場人士眼中是創新債券品種，而在銀行人士眼中，國內企業發行的永續債除瞭外在形式不同之外，實際上隻是一筆普通的委貸。"操作上，這類永續債參照一般的授信，因此嚴格意義上不叫永續債，它就是企業貸款長期化。"上述永續債負責人直言，"因為香港與內地會計準則不同，才有瞭我們這樣的操作空間。"

  據21世紀經濟報道記者瞭解，雖然國內企業在港發行永續債，但是資金來源多是國內資金。"香港資金雖然成本較低，但是進入內地有很多限制，不能順暢地使用到房地產的項目公司。"上述銀行永續債相關負責人稱，所以大多的操作模式是找基金子公司或者券商資管產品對接，銀行作為通道將資金委托貸款給發行人，通道費用大約為1‰-1.5‰，券商或基金子公司的費用正常在3‰左右，另外前端還有一些其它成本。

  這也意味著，國內永續債的發行成本除瞭承擔票息、發行費用等之外，還要支付銀行的通道費、基金子公司或券商資管產品的管理費及相關收益等，成本遠高於真正的永續債。

  永續債，這款籍籍無名的債券品種因恒大的巧用而聲名鵲起。

內容來自sina新聞

  上述銀行的永續債相關負責人還指出，內地和香港的差異還滋生瞭一個問題：如果永續債不分紅，在香港的報表裡永續債進入永久資本工具，就是半股權，分配的是收益；但永續債收益在大陸銀行是屬於貸款利息。當永續債不分紅時，永續貸的投資方大陸銀行就得不到收益。如今的靈活處理方法就是附加一些財務條款，比如設置如果當年沒有分紅，第二年就實施罰息等條款。

  而據2013年年報，恒大把凈負債率大大降低的主因歸結為"持續透過強化銷售回款、策略性出售商業物業等綜合措施"，隻字未提永續債功勞。

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